Недавно выяснилось, что знаменитый замок Аллы Пугачевой и Максима Галкина* в подмосковной деревне Грязь не числится в официальных кадастровых реестрах. Шестиэтажное здание площадью более 1,8 тысяч квадратных метров и рядом стоящая баня с бассейном на 500 квадратных метров не зарегистрированы в государственных базах данных, несмотря на завершение строительства 13 лет назад, пишет КП.
После отъезда из России артисты выставили своё поместье на продажу за 1 миллиард рублей. Однако отсутствие официальной регистрации недвижимости вызывает сомнения относительно возможности её продажи.
Эксперты считают, что юридические манипуляции со статусом замка могут быть связаны с налоговой оптимизацией. По словам Натальи Найденковой, эксперта по инвестиционной недвижимости и стратегического партнёра бизнес-подразделения БРИКС, знаменитости могли избегать регистрации объекта, чтобы минимизировать налоговые выплаты. Налог на имущество начисляется с момента постановки дома на кадастровый учёт, и владельцы элитной недвижимости иногда используют лазейки, чтобы избежать этой обязанности.
По закону, жилые дома и квартиры облагаются налогом на имущество по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Однако для объектов стоимостью более 300 миллионов рублей ставка увеличивается до 2%. При рыночной стоимости замка в 1 миллиард рублей его кадастровая стоимость могла бы составить около 500 миллионов рублей, что означало бы ежегодный налог в размере 10 миллионов рублей. За 13 лет сумма могла бы достигнуть 130 миллионов рублей.
Возникает вопрос: как дом, не зарегистрированный в кадастре, был подключён к коммуникациям? Эксперты поясняют, что для подключения газа требуется кадастровый учёт, но для электричества, водоснабжения и канализации этого не нужно.
Версия: «Не стал утруждаться»
Юрист и инженер по землеустройству Виктория Бельченко считает, что ситуация может быть сложнее, чем кажется.
- До 2016 года, до вступления в силу закона «О государственном кадастре недвижимости», зарегистрировать уже построенный дом было довольно просто, — поясняет Виктория. — Достаточно было предоставить декларацию и техническую документацию, подготовленную кадастровым инженером, и дом ставился на учёт без лишних вопросов. Однако с введением нового закона процедура усложнилась. Теперь для строительства дома необходимо получить разрешение на строительство, а для регистрации старых домов нужно обращаться в суд и доказывать соответствие здания всем строительным нормам и правилам (СНИПам), а также градостроительному плану. Это долгий и трудоемкий процесс.
Можно предположить, что Максим Галкин* просто не захотел связываться с судебными разбирательствами. (Хотя стоит отметить, что за пять лет до принятия закона он всё равно не регистрировал дом и не платил налоги, — прим. ред.)
Но здесь может скрываться ещё одна серьёзная проблема.
За что просят миллиард?
Известно, что поместье Пугачёвой и Галкина* занимает несколько десятков участков земли. Галкин* приобретал эту землю с 2004 по 2020 годы. Согласно публичной кадастровой карте, все участки зарегистрированы отдельно. Почему Галкин* не объединил их в один участок, остаётся загадкой.
- По закону существует определённый коэффициент застройки для каждого отдельного участка, — продолжает эксперт. — Например, если у гражданина Иванова есть 6 соток земли, он может построить дом площадью до 140 квадратных метров. Если площадь больше, дом просто не поставят на учёт. Мы не видели технической документации дома Галкина*, но можно предположить, что здесь могут быть нарушения.
Ещё один важный момент: один жилой дом не может быть построен на нескольких участках одновременно.
- Если взглянуть на спутниковые снимки из Яндекс.Карт, создаётся впечатление, что особняк выходит за границы одного участка и занимает несколько, — отмечает Бельченко.
Но это ещё не всё. По закону объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — это отдельно стоящий дом с не более чем тремя надземными этажами. Это правило было введено для борьбы со строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. А замок Галкина* насчитывает целых шесть этажей. Эксперты уверены, что зарегистрировать такой дом с множеством нарушений невозможно.
- В таком случае за что просят миллиард? — задаётся вопросом юрист. — За землю? Она столько не стоит. Любой покупатель такого спорного дома рискует однажды получить предписание на его снос за свой счёт. И потенциальные покупатели, конечно, это понимают.
Таким образом, ситуация вокруг замка Пугачёвой и Галкина* становится всё более запутанной и вызывает множество вопросов у потенциальных покупателей и экспертов рынка недвижимости.
